이전까지 부동산에 관심이 많았지만 1년 전과 대비해서 지금은 대세 하락이라는 말이 나올 정도로 부동산 시장은 좋지 않습니다. 이고은 님을 통해 부동산 시장에 어떻게 대응하는 것이 좋을지 방법을 알아보겠습니다.
앞으로 부동산 시장 어떻게 될까?
연준은 2022년에는 인플레이션이 없을 것이고 3년 간 금리가 낮을 것이라고 예상했습니다. 연준은 세계 최고의 지성들이 모인 곳이지만 예측이 틀렸습니다. 거시 경제의 변수는 그 누구도 예측하기 어렵습니다. 그 시장 상황을 예측하기보다 시장 상황에 잘 대응하는 것이 중요합니다.
좋은 투자방법이란 가치평가해서 자산을 늘리는 것이라고 생각합니다. 전문가에 묻기보다 자신의 기준을 정해서 가치 평가하는 것이 중요합니다.
이전에 비해 지금 금리 상승의 속도가 가파른 편이라고 합니다. 이에 따라 현금흐름을 기준으로 리스크 관리를 하면서 자산가격 예측에는 크게 집중하지 않아도 괜찮을 것이라고 합니다.
금리와 집값에 미치는 영향
과거 데이터를 기준으로 봤을 때 금리가 올랐어도 집값은 상승했습니다. 금리 하나만으로 설명할 수 없습니다. 전문가도 예측하기 어렵습니다. 여러 가지 변수가 영향을 미치기 때문에 단순하게 가격 예측은 어렵다고 생각합니다.
첫 집 살 때, 알았으면 좋았을 것
이고은님은 실패담을 말하는 것을 좋아한다고 합니다. 투자자도 실수와 실패를 많이 겪을수록 많이 성장한다고 합니다. 허용할 수 있는 범위 내에서 실수와 실패를 겪어야 하는데, 허용할 수 있는 범위란 나에게 큰 타격을 주지 않은 선에서 여러 번의 투자를 해보는 것을 추천합니다.
이고은님은 가격이 하락했던 시기에 과감하게 집을 구했다고 합니다. 가격이 하락했기 때문에 용기를 내서 산 것과 입지를 본 것은 잘한 일이라고 평가했습니다. 하지만 실거주와 투자를 분리하지 못했던 점은 아쉬운 부분이라고 했습니다. 실거주하기 위해 영끌 대출을 했기 때문에 투자금을 깔고 앉은 부분이 후회된다고 합니다. 이 돈으로 싼 자산을 사지 못 했기 때문입니다.
가격은 변동할 수 있지만 이에 그치지 않고 가치를 봐야 합니다. 부동산의 가치는 입지에 있습니다. 입지가 좋다면 최대한 싸게 사야 하고, 현금흐름을 일으킬 수 있도록 노력하는 것이 좋습니다.
살기 좋은 집 vs 투자하기 좋은 집
실거주할 집을 매수하는 것이 투자일까에 대한 고민이 있을 수 있습니다. 투자하기 좋은 집의 기준은 투자수익률을 보는 것입니다. 집을 매수하는 것은 투자, 실거주를 소비로 봤을 때 둘 다 잘 하는 것은 굉장히 어렵기 때문에 가능하다면 분리해서 생각하는 것이 쉽습니다. 부자가 되고 싶다면 투자와 소비를 분리하고 투자에 조금 더 집중하는 것이 좋습니다. 투자를 잘해서 나오는 현금흐름으로 소비(실거주)를 해결하는 것이 현명한 방법일 것 같다고 말했습니다.
3040 맞벌이 부부의 부동산 선택 기준
부부들의 가치관은 다르기 때문에 맞춰가야 합니다. 가격이 어떻게 될지 알 수가 없기 때문에 현금흐름을 기준으로 선택하는 것을 추천합니다. 3억을 가진 부부가 월세 보증금1억, 월세 100만 원을 산다면 남은 2억으로 투자를 할 수 있습니다. 자가의 경우 내가 투자했을 때 얻을 수 이익을 얻지 못하기 때문에 기회비용이 발생합니다. 주택담보대출의 경우는 좋은 레버리지입니다. 원리금 상환기간도 길고, 이자도 낮은 편입니다. 하지만 4%의 금리 때문에 원리금만 상환하고 있다면 이것도 기회비용이 될 수 있습니다.
전세자금대출을 받을 경우 주택을 사기 어렵고, 전세에 돈이 묶이기 때문에 투자의 좋은 기회를 놓칠 수 있습니다. 따라서 전세보다는 월세를 추천합니다.
부동산 저평가 기준 확인하는 방법
자산이 오를까 내릴까 고민하기보다 현금흐름을 기준으로 투자하는 것을 추천합니다. 부동산, 주식, 금, 법정화폐 등을 투자할 때 자산을 가치 평가해서 싸게 살 수 있는지, 현금흐름을 잘 발생시키는지를 판단해서 투자한다면 좋은 투자를 할 수 있습니다.
예를 들어 초기에 어떤 물건을 3천만원으로 레버리지 투자할 때 오늘 날짜와 -3,000만 원이라고 엑셀에 적습니다. 2년 후에 1,500만 원이 전세보증금이 들어오면 오늘 날짜, +1,500만 원을 적습니다. 이를 매도하기 전까지 엑셀에 적습니다. 엑셀을 이용하면 연평균 투자수익률(=내부수익률, IRR)을 쉽게 알 수 있습니다.
이를 통해 자신만의 투자수익률에 대한 기준을 세우고 이를 바탕으로 계속 투자합니다. 전세 레버리지투자를 할 때 전세가와 매매가 모두 저평가되어야 합니다. 왜냐하면 2년 후에 오를 수 있을지 여부가 불투명하기 때문입니다. 전세가 버블여부는 통화량으로 판단할 수 있습니다. 전세가는 실수요 가치를 반영합니다. 몇 년 전만 하더라도 통화량의 증감과 전세가의 증감을 비교하면 지역적으로 편차가 컸습니다. 수도권의 경우 작년부터 고평가 되어있다고 합니다.
저는 이 영상을 재미있게 보았고 책도 읽어보려고 합니다. 저처럼 관심있는 분들이 계실 것 같아서 이고은 님의 도서를 링크해놓았습니다. 참고해보세요
[이고은 님 도서] 자유로운 투자자 📌 도서 링크 : https://bit.ly/3CA7683
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